DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN - XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN CHÍNH XÁC, KHÁCH QUAN

Bất động sản là nhóm tài sản có giá trị lớn và chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý, đặc điểm công trình và biến động thị trường. Vì vậy, dịch vụ thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản, cung cấp cơ sở phục vụ vay vốn, mua bán, chuyển nhượng, góp vốn, bảo hiểm và nhiều mục đích tài chính khác.

Công Ty TNHH Tư Vấn Thẩm Định Giá Và Kiểm Toán MKT cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản cùng nhiều loại tài sản khác, đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp, tổ chức và khách hàng có nhu cầu xác định giá trị tài sản.

Thẩm định giá bất động sản là gì?

Theo tài liệu năng lực của MKT, thẩm định giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền giá trị của các quyền sở hữu đối với một bất động sản cụ thể, cho một mục đích đã được xác định rõ, trong những điều kiện thị trường nhất định và bằng phương pháp phù hợp.

Khác với việc tham khảo giá rao bán trên thị trường, hoạt động thẩm định được thực hiện dựa trên hồ sơ của tài sản, khảo sát thực tế, dữ liệu thị trường và các yếu tố có ảnh hưởng đến giá trị. Kết quả thẩm định giúp khách hàng có thêm căn cứ để đưa ra quyết định liên quan đến tài sản.

Những loại bất động sản có thể thẩm định giá

Tùy thuộc vào mục đích và hồ sơ cụ thể, dịch vụ thẩm định giá có thể áp dụng đối với nhiều nhóm bất động sản như:

• Quyền sử dụng đất, đất ở, đất sản xuất kinh doanh.
• Nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất.
• Nhà xưởng, kho bãi và công trình công nghiệp.
• Văn phòng, mặt bằng kinh doanh và bất động sản thương mại.
• Bất động sản thuộc dự án đầu tư.
• Công trình xây dựng và tài sản gắn liền với đất.
• Các loại bất động sản khác theo nhu cầu thẩm định và hồ sơ thực tế.

Giá trị của mỗi loại bất động sản chịu tác động bởi những yếu tố khác nhau. Vì vậy, việc xác định phạm vi thẩm định và thu thập đầy đủ thông tin ngay từ đầu có ý nghĩa quan trọng đối với kết quả cuối cùng.

Mục đích của thẩm định giá bất động sản

Theo hồ sơ năng lực MKT, thẩm định giá bất động sản được thực hiện cho nhiều mục đích khác nhau. Trong đó có bảo toàn tài sản phục vụ khấu hao, bảo hiểm, bồi thường và đánh giá tài sản xác định giá trị tài sản để vay vốn ngân hàng mua bán tài sản và xử lý những trường hợp biến động quyền sở hữu của doanh nghiệp.

Đối với doanh nghiệp, kết quả thẩm định còn có thể được sử dụng làm cơ sở trong các hoạt động như góp vốn hợp tác kinh doanh, liên doanh, hợp nhất hoặc sáp nhập doanh nghiệp, bán doanh nghiệp và cho thuê tài sản.

Như vậy, việc thẩm định không chỉ nhằm trả lời câu hỏi một bất động sản có giá trị bao nhiêu mà còn cung cấp cơ sở giá trị cho nhiều quyết định tài chính, đầu tư và quản lý tài sản.

Những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Giá trị bất động sản không chỉ phụ thuộc vào diện tích hay giá giao dịch phổ biến tại khu vực. Khi thực hiện thẩm định, nhiều nhóm thông tin cần được xem xét đồng thời.

Vị trí bất động sản: Vị trí, khả năng tiếp cận, hệ thống giao thông, hạ tầng và đặc điểm khu vực có thể tạo ra sự khác biệt đáng kể về giá trị giữa các tài sản.

Đặc điểm pháp lý: Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và các hồ sơ pháp lý liên quan là những thông tin quan trọng trong quá trình thẩm định.

Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật: Diện tích, hình dạng khu đất, hiện trạng công trình, chất lượng xây dựng, công năng và khả năng khai thác đều có thể ảnh hưởng đến giá trị.

Thông tin thị trường: Giá giao dịch và đặc điểm của các tài sản có khả năng so sánh là nguồn dữ liệu quan trọng để phân tích giá trị bất động sản.

Khả năng tạo thu nhập: Với những bất động sản khai thác kinh doanh hoặc cho thuê, dòng tiền dự kiến từ tài sản cũng có thể được xem xét khi lựa chọn cách tiếp cận phù hợp.

Các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản

Tài liệu của MKT nêu ba cách tiếp cận chính trong hoạt động thẩm định giá gồm cách tiếp cận từ thị trường, từ chi phí và từ thu nhập.

Cách tiếp cận từ thị trường

Giá trị tài sản được xác định thông qua việc so sánh bất động sản cần thẩm định với các tài sản so sánh đã có thông tin về giá trên thị trường.

Đây là cách tiếp cận có thể phù hợp khi thị trường tồn tại các bất động sản tương đồng và có đủ dữ liệu đáng tin cậy để tiến hành phân tích, so sánh.

Cách tiếp cận từ chi phí

Giá trị được xem xét thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hoặc tương tự với tài sản cần thẩm định, đồng thời tính đến yếu tố hao mòn của tài sản.

Cách tiếp cận này đặc biệt có ý nghĩa khi bất động sản bao gồm các công trình xây dựng hoặc tài sản gắn liền với đất cần xác định giá trị.

Cách tiếp cận từ thu nhập

Giá trị tài sản được xác định thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có thể thu được từ tài sản về giá trị hiện tại.

Cách tiếp cận từ thu nhập có thể được xem xét đối với các bất động sản có khả năng tạo dòng tiền như bất động sản cho thuê hoặc tài sản được khai thác cho mục đích kinh doanh.

Quy trình thẩm định giá bất động sản tại MKT

Để xác định giá trị tài sản có cơ sở, quá trình thẩm định cần được thực hiện theo trình tự từ tiếp nhận yêu cầu đến phát hành kết quả. Theo hồ sơ năng lực của MKT, quy trình gồm 6 bước chính.

Bước 1 - Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định: Tiếp nhận yêu cầu, xác định tài sản, mục đích, cơ sở giá trị, thời điểm và phạm vi công việc.

Bước 2 - Lập kế hoạch thẩm định giá: Xác định các nội dung cần khảo sát, nguồn dữ liệu cần thu thập và kế hoạch triển khai phù hợp với tài sản.

Bước 3 - Khảo sát thực tế và thu thập thông tin: Kiểm tra thực tế bất động sản, thu thập hồ sơ pháp lý, thông tin kinh tế - kỹ thuật, dữ liệu thị trường và các tài sản so sánh có liên quan.

Bước 4 - Phân tích thông tin: Tổng hợp và phân tích các đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật, thị trường và khả năng sử dụng tài sản.

Bước 5 - Xác định giá trị tài sản: Lựa chọn phương pháp phù hợp, thực hiện tính toán và đưa ra kết luận về giá trị của bất động sản.

Bước 6 - Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá: Hoàn thiện báo cáo, chứng thư, thực hiện soát xét, phát hành và bàn giao hồ sơ thẩm định cho khách hàng.

Hồ sơ cần chuẩn bị khi thẩm định giá bất động sản

Để quá trình khảo sát và thẩm định được thực hiện thuận lợi, khách hàng nên chuẩn bị đầy đủ các tài liệu chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng và đặc điểm của bất động sản.

Tùy từng trường hợp, hồ sơ có thể bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hồ sơ kỹ thuật thửa đất bản vẽ hiện trạng hồ sơ xây dựng tài liệu quy hoạch hồ sơ dự án và các giấy tờ pháp lý khác có liên quan.

Đối với bất động sản thuộc dự án, phạm vi hồ sơ có thể nhiều hơn do cần xem xét đồng thời yếu tố đất đai, quy hoạch, xây dựng và các tài sản hình thành trên đất.

Vì sao nên thẩm định giá trước khi giao dịch bất động sản?

Giá chào bán không phải lúc nào cũng phản ánh đầy đủ giá trị của một bất động sản. Hai tài sản nằm trong cùng khu vực vẫn có thể có mức giá khác nhau đáng kể do khác biệt về vị trí, pháp lý, diện tích, hình dạng khu đất, công trình trên đất hoặc khả năng khai thác.

Thẩm định giá giúp đưa các yếu tố này vào quá trình phân tích thay vì chỉ dựa vào một mức giá tham khảo. Nhờ đó, người mua, người bán, doanh nghiệp và các tổ chức liên quan có thêm cơ sở để đàm phán giao dịch, xác định giá trị tài sản bảo đảm, góp vốn hoặc đưa ra quyết định quản lý tài sản.

Dịch vụ thẩm định giá bất động sản tại MKT

Công Ty TNHH Tư Vấn Thẩm Định Giá Và Kiểm Toán MKT cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản nằm trong nhóm dịch vụ thẩm định giá chuyên môn của doanh nghiệp. Ngoài bất động sản, MKT còn thực hiện thẩm định giá động sản, thẩm định cho các mục đích khác và liên kết thực hiện thẩm định giá trị doanh nghiệp cho các hoạt động chuyển đổi, sáp nhập, chia tách, mua bán, thanh lý, liên doanh và cơ cấu lại doanh nghiệp.

Hoạt động thẩm định được triển khai trên cơ sở khảo sát, thu thập và phân tích thông tin, lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp phù hợp với đặc điểm của từng tài sản. Hồ sơ năng lực MKT cũng viện dẫn hệ thống pháp lý về thẩm định giá, trong đó có Luật Giá số 16/2023/QH15, Nghị định 78/2024/NĐ-CP và Thông tư 42/2024/TT-BTC về Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá bất động sản.

Với quy trình triển khai rõ ràng từ tiếp nhận hồ sơ, khảo sát thực tế đến lập báo cáo và chứng thư, MKT hướng tới cung cấp kết quả thẩm định có cơ sở, phục vụ hiệu quả nhu cầu quản lý, tài chính, đầu tư và giao dịch của khách hàng.

Liên hệ Công Ty TNHH Tư Vấn Thẩm Định Giá Và Kiểm Toán MKT để được tư vấn hồ sơ và dịch vụ thẩm định giá bất động sản phù hợp với từng mục đích cụ thể.